TOPQ&A記事不動産価格の上昇を理由に、賃料の増額を求める際の注意点を知りたいです。
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不動産価格の上昇を理由に、賃料の増額を求める際の注意点を知りたいです。

不動産の賃貸を行っているのですが、近年の地価等の上昇に伴い、現在のテナントに対する賃料が適正なものではないと考えています。賃料を増額することはできますか?
不動産価格の上昇等を理由として、賃料の増額を求めることは原則として可能です。適正な賃料額を示す資料として、簡易鑑定を用いることも考えられます。賃借人の退去等に繋がる可能性がありますが、結果的に退去要求の一手段として機能する場合もあります。
回答者
鈴木 謙吾 弁護士
鈴木謙吾法律事務所

賃料増額請求の可否

賃料増額請求が認められるためには、現行賃料について、その後の経済事情の変動等によって不相当になっていることが必要です(借地借家法32条1項)。不相当性についての考慮要素としては、下記の3点が法的に定められています。

①土地又は建物に対する租税その他の負担の増減

②土地又は建物の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動

③近傍同種の建物の借賃との比較

 

ただし、増額しない旨の特約等がある場合には認められないことに注意が必要です(借地借家法32条1項但書、同38条9項)。

必要となる証拠資料等

まず、実務上、賃料増額請求を行った日を証拠として残しておくことが重要です。将来的に賃料の増額幅が定まった場合には、賃料増額請求を行った日まで遡って現行賃料との差額を請求することが可能となるからです。

この点、賃借人が増額について争う場合には、自己が相当と認める額の賃料(現行賃料)を支払うことで、債務不履行責任を免れることができます(借地借家法32条2項本文)。ただし、将来的な裁判等によって増額が決定した場合には、賃貸人は、その不足額に対して年1割の利息を請求することができます(借地借家法32条2項但書)。

賃借人が増額請求を争っている場合には、賃貸人は、増額に関する証拠資料を提示する等により交渉を進めた方がベターです。賃料増額請求については、訴訟の前に調停を前置しなければならず(民事調停法24条の2第1項)、将来的な調停申立てを見据えて、不動産鑑定士による簡易鑑定を行っておくことも考えられます。

テナントの立退きと賃料増額請求

他方で、賃料増額請求によって、テナントが退去してしまうリスクもあります。しかし、適正な賃料増額に応じないテナントについては退去してしまったとしても、新テナントを早期に獲得した方が経営的側面からすれば望ましいと考えられるケースもあるでしょう。

また、そもそも何らかの事情(騒音トラブル等)を抱えているテナントがいた場合においては、他のテナントを保護する必要性も高く、実務上退去リスクも織り込んだ上で、賃料増額請求を選択する経営者の方もいらっしゃいます(ただし、実際に相場よりも賃料が増額していることを示す証拠資料は必要になります)。

なお他の視点として、テナントの立退交渉を正面から進めた場合には、賃借人保護を重視する法規制によって、実務的には非常に紛糾するケースも多く、立退費用として今まで受け取ってきた賃料以上の支出をせざるを得ないこともあり得る点には注意が必要です。

まとめ

賃借人に対して、いきなり大幅な賃料増額を請求してもスムーズに進むケースは少ないです。不動産価格等も緩やかに上昇していることが多いため、法的には増額タイミングを更新時期に合わせる義務はないものの、賃貸借契約の更新時期に少しずつ増額を求めていくと、交渉としてはスムーズに合意できることが多いように感じます。

また、賃借人に対して、賃料増額を受け入れて賃貸借契約を継続するのか、それとも退去して別の不動産を探すのかという重要な決断を迫ることにもなります。そのため、更新時期までにある程度の時間的な猶予を与える柔軟性を持っていることも、交渉をスムーズに進める要素の一つと言えるでしょう。

この記事は、2024年1月29日に作成されました。

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