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高額な原状回復費用を請求されたのですが、どう対応したら良いでしょうか?

先日オフィス移転をしたのですが、退去後に、元大家から高額な原状回復費用を請求されています。支払わなければならないのでしょうか?また、何とかして減額できないでしょうか?
退去時に室内の大きな汚損や残置物などがなかったのであれば、元大家からの請求に全く応じずに済んだり、また多少の汚損などがあったとしてもその請求額を減額したり交渉できる可能性があります。改めて、退去時におけるオフィスの客観的な状況と、賃貸借契約書の原状回復に関する条項を確認する必要があります。
回答者
伊藤 孝浩 弁護士
菊地綜合法律事務所

賃借人の原状回復義務とは

賃借人は、賃貸借契約終了時に賃借物件を原状に回復して返還する義務があります(民法621条)。これを、賃借人の原状回復義務といいます。

具体的には、例えば、賃借物件を大きく汚したり、壊したり、器具を設置したりなどして借りたときの状況から大きな変更を加えた場合に、賃借人には、補修などしてある程度元に戻してから賃借物件を返還(退去)しなければならないという義務が課されています。

現状回復義務に関する民法上の原則と通常損耗補修特約

賃貸借契約は、賃貸人が賃借人に対して賃料という対価を収受して賃借物件を使用収益させる契約です。そのため、賃借物件の通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化(いわゆる通常損耗)は契約上当然予定され、その補修分も賃料に含まれていると考えられます。民法上、こうした通常損耗については、原則的に賃借人に原状回復義務はないと定められています(民法621条。なお、改正民法の適用がない賃貸借契約でも同様に考えられます。)。個人の居住用の賃貸借契約では、この民法の原則を契約書内でも採用していることが多いです。

一方、契約自由の原則がありますので、当事者間の合意で、こうした通常損耗まで賃借人の原状回復義務として負担させる契約も有効であり、いわゆる通常損耗補修特約と呼ばれています。オフィスなど事業用の賃貸借契約では、こうした通常損耗補修特約が設けられることが多いです。

最高裁判例から有効な通常損耗補修特約とは

しかし、最高裁判例からすると、こうした通常損耗補修特約はかなり厳しい要件を満たした上でないと有効とは認められず、賃借人に通常損耗の補修の負担を認めることは一般的にはかなり難しいと言えます。

すなわち、最高裁平成17年12月16日判決は、通常損耗補修特約により通常損耗についての原状回復義務を賃借人に負担させることは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになることから、

① 少なくとも賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約の条項(特約)自体に具体的に明記されているか、

② 仮に賃貸借契約では明らかではない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、通常損耗補修特約が合意されること

が必要としました。

その上で、賃貸借契約書に「所有物を撤去して原状に復し、別紙の負担区分表(補修費用の負担基準を定めた一覧表)に基づき補修費用を負担しなければならない」と定められていたとしても、このようなものでは通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできず、また負担区分表についても要補修状況の文言自体からは通常損耗も原状回復義務に含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえないし、特約の内容を明らかにする説明もなかった、などとして、通常損耗補修特約の合意を認めませんでした。

問題になった賃貸借契約書の内容は実務的にはかなり詳しく賃借人の原状回復義務を定めているようにも思えるのですが、最高裁判例の立場からはこれではまだ足りないということになります。

実際の対応時のポイント

オフィス退去時の賃借物件の状況が一般的な使用方法によるものであった場合は、多少の汚損があったとしても通常損耗にあたります。

また上記のように、賃貸借契約において賃借人の原状回復義務についてある程度の特約が置かれていたとしても、その補修費用を賃借人負担とすることは法的には認められない可能性があります。こうした観点から、もう一度賃貸借契約書の条項を精査する必要があります。

さらに、退去時に仮に大きな汚損等があったとすると、通常損耗を超える特別損耗として、通常損耗補修特約の有無にかかわらず賃借人が原状回復義務を負うこともありますが、それが通常損耗に当たるのかどうかは写真などから十分に確認検討する必要があります。

加えて、仮に特別損耗があったとしても、その補修費用が相当なものかどうか、同様の業者から相見積もりをとってより低額で済まないかを検討する必要があります。

まとめ

実際にオフィス退去時の汚損が通常損耗に当たるかそれを超える特別損耗に当たるかは微妙なケースも少なくなく、また、契約書の中に一定の特約があるとすると賃借人としては賃貸人からの求めを断りにくいことも考えられます。

しかし、賃貸人からのあまりに高額な原状回復費用の請求については、上記の観点から請求の根拠、中身を精査して対応する必要があるでしょう。

この記事は、2023年12月16日に作成されました。

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